土地引领楼市。

土地作为房地产企业最重要的生产原料，成为制约行业和企业发展的关键因素。一个城市土地市场的现状，将决定今后一段时间内房地产市场形势。

腾讯房产展开全国联动报道“卿为地狂”，关注热点城市房地产市场的土地形势，以试图展示行业发展趋势。同时，也对重点企业的土地储备情况进行关注和调查。

2018年下半年杭州土地市场曾一度遇冷， 春节过后，杭州楼市逐渐呈现出复苏的形势，除房产品成交量高升外，“土地热”表现得更为突出，在中央多次重申“房住不炒”的形势下，开发商们拿起地来毫不手软，每次竞拍都离不开高溢价、多轮次等关键词，就连之前流拍过的土地也被收入囊中。

或许数字更为直观一些。据统计，截至今年5月29日，杭州卖地金额已过千亿，成全国50城卖地总金额最高的一个城市。再往前追溯，2018年杭州土地总成交金额总价超2498亿元，也是全国冠军。

【腾讯房产张婷婷、余琴、马万里发自杭州 】

杭州前五月土地总揽金1087.06亿元

领跑全国土地市场

据腾讯房产杭州站数据显示，截至5月31日，2019年杭州市的土地市场共计成交123宗地块，总出让面积345.19万平方米，总建筑面积856.79万平方米，总揽金1087.06亿元。

其中，4月杭州土拍的规模，无论是成交数量、成交面积和成交金额，均为峰值。今年4月份杭州总成交37宗，占到了前五月总成交地块数的30.1%，而且，总出让面积高达104万平方米，总成交377.7亿元。

杭州1-5月土地成交情况一览

从土地类型来看，今年1月-5月杭州共成交123宗地块。其中，住宅用地38宗，商住用地13宗，商业用地68宗。从出让面积和可建面积来看，住宅的出让面积为160.8万平方米，可建面积高达345.6万平方米，分别占到了总面积的45.6%、40%。

杭州1-5月土地类型出让面积分布图

2019年前五月的土地成交金也是以住宅用地为主，共成交622.5亿元，占到了总成交金额的57%。数据显示，商业地块虽然宗数较多，地块数高达85宗，但成交金额占比却不足两成。

杭州1-5月土地类型出让金额分布图

从区域来看，余杭区成交地块数量最多，共计25宗；临安区位列第二，共计22宗；萧山区、江干区分别成交18、16宗。从出让面积来看，萧山区出让面积最多，建筑面积高达237.6074万平方米；其次是江干区，总计143.2906万平方米；余杭区位列第三，总计133.7086万平方米。

从成交金额来看，江干区揽金最多，总成交金额263.5914亿元；其次是萧山区，总成交219.0716亿元；下城区位列第三，总成交146.8698亿元。

2019年1月——5月杭州市区各城区土地成交情况

政府调整，楼面价相对稳定

多个优质地块自持比高企

今年，伴随着政府对封顶溢价率的政策调控，杭州土地成交的楼面价相对稳定，但溢价率有一定回升。其中4月的土地市场，房企拿地热情回归，多个优质地块达到封顶溢价率且伴有自持比。

统计数据显示，2019年1月-5月杭州涉宅地块楼面价TOP10上的地块大多在1月份和4月份拍出。其中，位于榜首的是在4月16日出让的望江单元SC0402-R21-08地块，滨江集团以52.0317亿的总价拿下，成交楼面价高达45325元/平方米。值得一提的是，这个成交楼面价也刷新了板块最高价。

杭州1-5月涉宅用地楼面价TOP10

滨江&中铁建摘得的翠苑单元XH0901-01地块，总成交价20.6071亿，楼面价也已到了36100元/平方米，位居第二。在拍卖的前两宗地块中，均有滨江集团的身影。

拱墅区的大关单元长乐GS0502-09地块，金翰以20.3056亿竞得，楼面价也超过三万，位于第三。

由于杭州主城区年初将溢价率封顶从50%调整至30%，上半年涌现了大量自持地块。

2019年1月-5月杭州地块溢价率与自持比例TOP10

前五月，杭州竞配自持的地块共有15个，其中，荣盛拿下的临安经济开发区中部地区控规单元B3-01-01地块，溢价率30%的基础上，竞配自持比例达到了26%。

丁桥单元JG0402-03地块、电建以成交价115179 万元， 溢价率 29.90%，竞配自持比例为26%。这两块地竞配自持比例都为26%，并列第一。

滨江摘得的望江单元SC0402-R21-08地块，溢价率30%的基础上，竞配自持比例达到了22%，紧随其后。

“囤地王”滨江豪掷89亿

是什么撑起了开发商在杭州拿地的热情？

2月27日，余杭勾庄出让了2019年第一宗地块，上市归来的德信竞价90轮以20327元/平方米的楼面价刷新了勾庄板块地价纪录； 本土房企滨江和绿城纷纷发力，重仓布局。滨江分别拿下翠苑、彭埠等相关地块，4月份更是重金拿下杭州“第二贵”宅地，望江单元一地块，20分钟就溢价封顶，1个小时就成交，总价52.03亿元，楼面价45325.75元/平方米，溢价率30.0%，自持22.0%。绿城则分别在未来科技城、市北、笕桥、三里亭等地有所斩获。

2019年前5个月杭州房企拿地金额Top10

2019年前5个月杭州房企拿地面积Top10

此外，杭州楼市火热，更是引来一众尚未入杭的房企试水，如元垄、新力、华发等。

杭州纷纷吸引外来房企豪掷重金拿地，到底是什么在支撑开发商的热情？

“杭州与其它城市相比，现阶段大家对它有更为强烈的预期。比如说2022年亚运会前，城市配套、基础设施基本都可以逐步兑现了，期待未来更大、更便捷、更有幸福感的杭州，”浙江中原地产首席分析师荆海燕向腾讯房产表示，杭州这几年都是全国土地市场的佼佼者，今年推地量依然比较大。对于开发商而言，杭州的安全系数更高。这种信心来自于客户对于城市现在和未来的认可。

荆海燕分析说，3月份之后，市场就进入了小阳春，第一波回暖更多的是自住需求，也就是刚需和改善性需求，这波需求其实它是比较扎实的，从量上也好，从承价能力上也好，都超出去年的预期，可以看出杭州市场的潜力。再就是人口的流入量，杭州每年高素质人才进入的量比较大，今年又刚刚放开专科落户条件，这些都是支撑开发商拿地的原因。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分析认为，虽然楼市整体以稳为主，“但2019年春节前后的信息这让许多开发商猜想，其中是否存在一些微妙的变化？包括杭州申花板块年初的一个楼盘第二次备案价比第一次的高了4000元，也侧面反映出开发商对于拿地之后，未来推出市场的售价有了一个比较乐观的愿景和期待。”

汤耀光还表示：“年初银行的几次降息、降准，使得开发商在融资渠道上的成本降低。一面是企业现金流变得充裕，一面是对市场预期的向好，积极拿地就成了水到渠成。”

下半年500万平方米土地“待字闺中”

多宗热门地块列入计划表

早在今年3月底杭州官方发布的《读地手册》罗列了今年计划出让的地块，加上前3月已成交的地块，实际2019年杭州土地整体供应量高达340宗，出让面积预计在860万平方米左右。

在前五月，目前已出让地块123宗，约345万平方米，由此推算，杭州2019年接下来的土地供应量还有217宗，总供应面积520万平方米。从住宅用地来看，下半年，主城区、余杭区、萧山区的住宅供应量都将超过百万方。

杭州6-12月住宅供应量分布图

在进入出让计划表中的土地中，有不少热门地块，包括钱江世纪城S05、S06、R-04宅地，滨康综合体地块、申花今年唯一出让的宅地、未来科技城五宗宅地等等。

钱江世纪城住宅用地供应量一直非常紧缺，目前整个板块在售的住宅在售或待售的也仅有保利澄品101和绿城奥邸国际，S05、S06、R-04三宗宅地出让后，可以缓解板块供应紧缺的现状。

滨康综合体项目地块在周边购房者昂首期盼多年后，终于上了供地表。该地块为地铁1号线滨康站上盖商住用地，出让面积分别为60亩和80亩。目前，地块周边居住氛围浓郁，中天官河锦庭、阳光城上府、金地天逸和万科金宸之光等小区都已经交付入住。

此外，已然成为杭州改善型住宅集中区的申花板块下半年也将推出今年唯一出让的一宗宅地地块。信息显示，该地块位于汽车北站附近北侧，土地面积为26.77亩，容积率为2.5。距离地块不远处，就是地铁10号线汽车北站站（规划），交通优势明显。

业内观点认为，今年下半年杭州天量推地，会引起杭州楼市库存增大，甚至达到36个月去化周期直接导致土地断供。对此，业内专家均认为这个可能性很小。中原地产荆海燕认为，杭州这几年出让的地块，上市会分好多阶段，除了正常的上市节奏外，有些要进入现房阶段出售，会拉长供应周期。在市场相对稳定的背景下，开发商放量也是试探性的，所以杭州库存周期应该不会达到36个月。

戴德梁行汤耀光分析认为，截至2019年3月底，杭州的显性库存约352万平方米，按照杭州近几个月的去化速度算，大约只需要4个月左右。而杭州的潜在库存约为2443万平方米，以2018年杭州套均成交面积116平方米/套测算，约为21万套，去化周期大约为24个月。

“整个杭州楼市的供需关系还是维持在一个比较平稳健康的态势的，在亚运会前面，杭州没有突发性的变化、需求不会突然滑回落的前提下，供和需还是相对比较平衡的。另外，杭州的人才净流入率一直处在高位，一方面是本地需求的释放、一方面是新进人口对购房的需求，两方面作用下，这个平衡相比起投资氛围更为浓郁的其他城市，会更加稳固。”汤耀光表示。